1 、美国
居外网发现 ，今年上半年 ，意大利和德国已不再是中国购房者关注的主要国家 。
“意大利真是诸事不顺，”泰勒说，“虽然这里的生活方式令人向往 、城市优美且房价低廉 ，但还是掉出了前十 。在意大利看房的中国人比去年多了 ，但由于经济低迷且缺乏有吸引力的新
2、澳大利亚
作为中国海外移民的最主要目的地之一的澳大利亚，仍是中国人海外置业的热点地区之一。
3、加拿大
和加州一样 ，因就在太平洋(601099,股吧)对岸 ，以及与中国商务关系的日渐紧密，加拿大汇聚了不少人气。温哥华自然是最佳之选 ，不过泰勒说 ，中国购房者也开始在多伦多购买投资性房地产 。
4 、英国
今年上半年，英国和加拿大对调了排名 ，不过这并不意味着它失去了吸引力 。中国投资者热衷于国际知名城市。泰勒说 ，“我相信，到2016年 ，中国购房者将超越新加坡 ，成为伦敦最大的海外购房团 。 ”而越来越多的中国购房者也开始将目光投向伦敦以外的小市场，比如纽卡斯尔和曼彻斯特 。在伦敦，汇聚中国购房者最多的三大社区是布伦特福德 、贝尔塞公园和温布尔登。
5、新西兰
今年新西兰人气暴涨 。去年 ，它排名第十 。泰勒说 ，“中国人对新西兰的兴趣日渐浓厚。 ”当地的行业数据显示，中国购房者占该国所有外国购房者的25% 。全美房地产经纪人协会称 ，在美国 ，这个比例为17% 。
6 、泰国
虽然泰国政局不稳，但仍在今年上升了两个名次。芭堤雅度假村是中国投资者的首选地 。泰勒说 ，“这种浓厚的兴趣说明 ，在‘家门口’购买度假屋的渴望盖 过了对泰国政局的短期担忧 。”考虑到中国有望在三年内成为泰国的第一大贸易伙伴，中国投资者在泰国的房产交易的增长与两国贸易关系的增进并驾齐驱。泰勒指 出 ，泰国 、印尼、菲律宾 、马来西亚和越南等东盟(ASEAN)国家的贸易协定意味着 ，一位在泰国拥有一处度假屋和一间工厂的中国企业家，所面对的将是一个5亿人口的东南亚市场。
7 、新加坡
新加坡在今年的榜单中下滑了两个名次 ，原因是 ，该国新出台了限制海外买家购房的措施，尤其是针对中国投资者 。
8、葡萄牙
葡萄牙首次上榜，主要是因为该国出台了一项新的投资者移民签证政策 ，其中80%的申请者为中国人 。国外投资者花50万欧元在当地购房 ，便可获得在葡萄牙居住 、去欧盟国家旅行的权利，六年后可申请葡萄牙国籍。这为那些商务人士和学生等开启了方便之门 ，泰勒说 。
9 、西班牙
西班牙在去年上半年的排名也是第九 。只要在伊比沙岛度过一周 ，你就能明白其中的原因。
10、马来西亚
马来西亚首次上榜 。居外网联席CEO安德鲁·泰勒(Andrew Taylor)说，“如果你想了解中国购房者的动向 ，只需要关注中国房地产开发商的项目所在地即可 。”随着中国开发商碧桂园和广州（楼盘）富力将房地产资产组合拓展到马来西亚 ，中国购房者也纷纷涌入该国。和加州一样，中国房地产开发商绿地控股(600606,股吧)集团正投资逾32.5亿美元 ，在马来西亚建设两个多用途住宅项目 。产品 ，增势远不及那些上榜国家 。 ”
蚂蚁金服欲上市，9只概念股大涨 ，谁是龙头?
1 、百大集团
百大集团控股股东西子联合控股有限公司持有德邦基金10%的股份 ，蚂蚁金服曾确认参股德邦基金30%。张江高科：通过认购上海金融发展投资基金二期(壹)的有限合伙份额参与蚂蚁金服项目投资，张江高科通过全资子公司投资该项目 。
2 、健康元
持有上海经颐投资中心(有限合伙)7.32%的股份，投资了蚂蚁金服;持有上海云锋新创股权投资中心(有限合伙)的合伙人7.33%的股份 ，这与马云有千丝万缕的联系 。
3、 京能置业
北京能源投资(集团)有限公司投资参与北京京国瑞国企改革发展基金(有限合伙) ，而京国瑞国企改革发展基金投资参与蚂蚁金服A轮融资，京能置业实际控制人为北京能源投资(集团)有限公司。
4、京能电力
北京能源投资(集团)有限公司投资参与北京京国瑞国企改革发展基金(有限合伙) ，而京国瑞国企改革发展基金投资参与蚂蚁金服A轮融资 ，京能电力实际控制人为北京能源投资(集团)有限公司。
5 、 绿地控股
蚂蚁金服的企业公示信息中，北京中邮投资中心(注册资本19亿元)已经成为其股东 ，占比比例仅次于全国社保基金 。上海绿地股权投资管理有限公司(绿地控股全资子公司)是北京中邮投资中心股东 。
蚂蚁金服概念股票有哪些
蚂蚁金服欲上市 ，9只概念股大涨，谁是龙头?
1 、蚂蚁金服要上市的讯息传出后 ，有多只与蚂蚁金服相关的股票都有了不同的涨幅 ，其中涨
幅最大的是合肥城建（002208），所以龙头应是合肥城建。
2、蚂蚁金融服务集团起步于2004年成立的支付宝 。2013年3月 ，支付宝的母公司——浙江阿
里巴巴电子商务有限公司 ，宣布将以其为主体筹建小微金融服务集团，小微金融（筹）成为蚂
蚁金服的前身 。2014年10月，蚂蚁金服正式成立。它致力于打造开放的生态系统 ，为小微企业
和个人消费者提供普惠金融服务 。蚂蚁金服旗下有支付宝 、余额宝 、招财宝、蚂蚁聚宝 、网商
银行 、蚂蚁花呗、芝麻信用 、蚂蚁金融云 、蚂蚁达客等子业务板块 。
3、蚂蚁金服相关概念股有：
①新朋股份：5亿设立上海金浦新兴产业股权投资基金投资蚂蚁金服。
②张江高科：上海金融发展投资基金二期(壹)(有限合伙)参与蚂蚁金服专案投资 ，截至去年5月
11日，出资额已达到12亿元 。根据公告 ，张江高科通过全资子公司投资该专案 。
③君正集团：旗下的天弘基金联手支付宝推出的余额宝 ，目前持有天弘基金15.6%的股权。
④恒生电子(600570,股吧)：蚂蚁金服将间接持有恒生电子20.62%的股份，曲线入主恒生电
子 。
⑤健康元(600380,股吧)：出资7334万 ，比例7.3267% ，参股上海经颐投资中心（有限合伙），
借此入股蚂蚁金服 。
⑥合肥城建(002208,股吧)：控股股东兴泰控股通过参股建信信托 ，成为海南建银建信的间接股
东 ，而海南建银建信正是蚂蚁金服的股东之一。
蚂蚁金服概念一共有19家上市公司，其中14家蚂蚁金服概念上市公司在上证交易所交易 ，另外
5家蚂蚁金服概念上市公司在深交所交易。
蚂蚁金服概念股龙头 ，蚂蚁金服概念股有哪些在“蚂蚁金服概念股 ”被市场热炒后，浙江蚂蚁小微金融服务集团8月24日公开回应了其将在A股上市的传言，称暂无明确计划 。
而作为蚂蚁金服旗下最为人熟知的业务板块 ，在其官方微信公众号上发文调侃了蚂蚁金服的上市传言：“上市毛计划都没有呢 ，还有这什么概念股，是意念股吧
钴概念股票大涨 钴概念股票一览谁是龙头股华友钴业(603799) 、金岭矿业(000655) 、格林美(002340)、洛阳钼业(603993)、海亮股份(002203) 、华钰矿业(601020) 、鹏欣资源(600490)、寒锐钴业(300618) 、ST华泽(000693) 、中国中冶(601618)
此股业绩大涨500倍 ，蚂蚁金服概念股 ，跟着马云没业绩大涨500倍
股票一般也会涨
可以早点建仓
蚂蚁金服上市最新讯息 蚂蚁金服概念股有哪些君正集团
合肥城建
健康元
张江高科
新朋股份
除此之外，新希望、恒生电子 、绿地控股 、七匹狼、海泰发展 、京能置业等也将受益于蚂蚁金服上市
机器人概念股谁是龙头自己炒股老亏？上班没时间操作？让草根私募的操盘手带代你炒股 ，信不信由你！反正不要钱 ，不妨试一下！一定让你大开眼界！
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工业机器人概念股票汇总：
宝德股份（300023）
公司专业从事微电子及光机电一体化产品的设计 、生产与销售 ，石油、煤炭 、冶金 、专用装置、新能源等自动化装置的研发、制造及系统成套 。为石油行业提供1500m到12000m钻机的一体化电控系统 、海洋钻井平台电控系统等；为冶金行业提供10-20万吨镀锌生产线 、10-20万吨酸洗生产线等电气控制系统；为航空航天提供风洞控制系统 ，为亚洲最大的水动力试验室提供拖车控制系统及为多种实验台提供控制及检测系统。公司现为我国钻采装置电控自动化系统行业最具竞争力、技术实力最强的企业之一，“宝德”已成为行业高阶产品主导品牌 。
机器人（300024）
上市公司机器人主营工业机器人 ，公司工业机器人技术已达到国际先进水平 。公司前身是中科院沈阳自动化研究所。公司在成套装备领域形成了一定的规模 ，拥有较强的竞争优势，目前已形成了集设计 、研发 、提供单元产品、成套装备以及售后服务在内的完整产业链 。产品有物流与仓储自动化成套装置 、汽车整车及零部件工业自动化整套装置 、镭射加工机器人、洁净 、真空 、洁净搬运机器人自动化装备、自动转载机器人系统 、电动汽车机器人自动化更换电池系统，该公司还参股丹东欣泰电气
赛为智慧（300044）
智慧化系统解决方案提供商：公司为国内最专业的智慧化系统解决方案提供商之一 ，将主要致力于完善 、加强、开拓、实施公司城市轨道交通智慧化系统解决方案 、铁路智慧化系统解决方案 、建筑智慧化系统解决方案、水利行业智慧化系统解决方案 。
智云股份（300097）
智云股份是国内领先的发动机领域成套自动化装备方案解决商 ，公司成套自动化检测和自动装配稳固国内市场。公司已经发展成为工业自动化领域内具有核心技术 、拥有完整客户解决方案 、为客户提供满意服务的成套装备供应商 。公司已开展并已陆续完成气密性检测装置、清洗过滤装置 、物流搬运装置的模组化和标准化工作，公司完成国内第一条发动机再制造装配线 、国内第一条高压共轨系统装配线研制、生产和交付 ，并处于积极的市场推广阶段 。
华中数控（300161）
公司从事数控系统及其装备的研究开发 、生产和销售 ，是国内少数拥有成套核心技术自主智慧财产权和具有自主配套能力的企业之一。公司主营业务包括中 、高档数控装置、伺服驱动装置 、数控机床及红外热像仪 。数控系统是公司的核心业务，数控机床是核心业务的延伸和拓展 。公司的多项课题列入中央财政工信部专项经费补助“高档数控机床与基础制造装备 ”科技重大专项 、《开放式高档数控系统、伺服装置和电机成套产品开发与综合验证》立项课题、《华中标准型数控系统和专用数控系统开发及规模化推广应用》立项课题 、《基于国产64位软硬体的数控装置应用与推广》课题。
长荣股份（300195）
长荣股份主要生产印刷包装后加工装置 ，包括模烫机 、模切机、糊盒机。从销售额和经济效益两方面来看 ，公司2009年在列入行业协会统计的印后设备制造企业中均为第一，是印后设备制造行业龙头企业 ，产品出口到英国 、美国 、俄罗斯、日本等国家 。目前国产印后设备占到国内市场80%市场份额 ，公司先期投放市场的MK920SS等三种机型已采用了与数字化组合式印刷联动生产线相近的设计原理，部分功能已在这三种机型中得到实现 。已具备研发制造该生产线相关技术的能力。目前世界上有能力生产多功能印刷联动生产线的厂商较少 ，且大多生产550mm以下窄幅的产品 ，公司所开发的产品主要针对包装行业，幅面为中幅，产品应用面将更广 。目前国内也还没有厂商生产类似的产品 ，同时也没有类似产品销售 。
三丰智慧（300276）
公司主要从事智慧输送成套装置的研发设计 、制造 、安装除错与技术服务 ，以技术为依托为客户提供智慧输送整体解决方案。公司智慧输送成套装置主要应用于汽车、工程机械行业的焊装 、涂装和总装等自动化生产线，并可广泛应用于农业机械 、家电、化工 、菸草 、仓储物流、摩托车、食品 、医药 、冶金、建材等众多行业领域 。目前公司智慧输送成套装置涵盖空中 、地面输送两大类别 ，共11大系列 、50余个品种、120余种规格 ，已形成较完备的产品体系，能满足不同行业客户个性化的智慧输送要求 。
蓝英装备（300293）
公司主要从事自动控制技术的开发与应用。依靠在自动控制基础技术 、自动控制应用技术 、产品设计能力等方面的深厚基础 ，公司在轮胎、冶金 、节能等自动控制应用领域取得了显著成绩 ，成为国内上述自动控制领域内的知名企业 。其中在轮胎自动控制领域，凭借强大的产品设计能力 ，公司业务已由自动控制解决方案延伸至自动化装置 ，2011年公司已经占据国内子午线轮胎成型机市场10.8%-14.3%的市场份额 。
天奇股份（002009）
自动输送系统装置市场份额全国领先：公司主要为规模化生产的汽车 、家电等行业提供自动化输送及仓储系统。进军工业智慧化领域，生产智慧化煤炭装备 ，对无锡天安智联科技公司增资1800万元（公司增资950万元 ，占51%）有意在智慧车载、智慧交通 、智慧矿山等领域展开战略合作 。
软控股份（002073）
公司主营业务为面向轮胎橡胶行业应用软体及系统整合开发和数字化装备制造，为轮胎橡胶制品生产企业提供全面的机电一体化 、自动化、资讯化解决方案 。公司与赛轮股份有限公司共同承担的“工业机器人在轮胎行业的示范应用及产业化 ”专案列入国家战略性新兴产业发展专项资金计划。
法因数控（002270）
钢结构数控装置龙头，公司是国内最大以型钢为加工物件专用数控成套加工装置制造商 ，专业从事机电一体化专用钢结构数控成套加工装置开发、制造和销售 ，三大类主导产品均位居国内领先地位，是全球最主要钢结构数控成套加工装置制造商义大利菲赛普公司战略合作伙伴 ，公司能设计制造机械系统 、液压系统 、气动系统、控制系统 ，更能针对装置所需控制系统，开发相关嵌入式工控软体 ，主导产品已实现成套化 、复合化 、柔性化、智慧化 ，制造技术处于国内领先地位。
金自天正（600560）
公司主要从事工业自动化领域系列产品的研发 、生产 、销售和承接自动化工程及技术服务等，可为使用者提供系统、先进 、定制化 、高性价比的工业自动化全面解决方案 。公司在冶金自动化系统、管控一体化等应用技术方面处于国内领先地位 ，尤其是在智慧控制 、大功率交流调速领域已达到国际先进水平 。
什么是蚂蚁金服概念股江山股份:产品草甘膦涨价概念 ，股价启动，趋势可期。
东方通讯：G20概念 ，股价已经进入爆发阶段 。
思美传媒：复牌股 。股价强势企稳资金介入明显 ，后期有望继续反弹。
辰安科技：新股开板，荣超入住，短期企稳后或有趋势 。
健康元：蚂蚁金服概念股 ，股价第一天启动 ，或有机会 。
蚂蚁金服称无明确a股上市计划，"什么概念股是意念股吧在“蚂蚁金服概念股”被市场热炒后 ，浙江蚂蚁小微金融服务集团8月24日公开回应了其将在A股上市的传言 ，称暂无明确计划。
而作为蚂蚁金服旗下最为人熟知的业务板块，支付宝在其官方微信公众号上发文调侃了蚂蚁金服的上市传言：“上市毛计划都没有呢 ，还有这什么概念股 ，是意念股吧
房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线 ”利器
蚂蚁金服概念股票：
1， 百大集团：百大集团控股股东西子联合控股有限公司持有德邦基金10%的股份 ，蚂蚁金服曾确认参股德邦基金30% 。张江高科：通过认购上海金融发展投资基金二期（壹）的有限合伙份额参与蚂蚁金服项目投资 ，张江高科通过全资子公司投资该项目 。
2， 健康元：持有上海经颐投资中心（有限合伙）7.32%的股份 ，投资了蚂蚁金服；持有上海云锋新创股权投资中心（有限合伙）的合伙人7.33%的股份 ，这与马云有千丝万缕的联系。
3， 京能置业：北京能源投资（集团）有限公司投资参与北京京国瑞国企改革发展基金（有限合伙），而京国瑞国企改革发展基金投资参与蚂蚁金服A轮融资 ，京能置业实际控制人为北京能源投资（集团）有限公司 。
4 ， 京能电力：北京能源投资（集团）有限公司投资参与北京京国瑞国企改革发展基金（有限合伙），而京国瑞国企改革发展基金投资参与蚂蚁金服A轮融资 ，京能电力实际控制人为北京能源投资（集团）有限公司 。
5 ， 绿地控股：蚂蚁金服的企业公示信息中，北京中邮投资中心（注册资本19亿元）已经成为其股东 ，占比比例仅次于全国社保基金。上海绿地股权投资管理有限公司（绿地控股全资子公司）是北京中邮投资中心股东。
扩展资料：
概念股是指具有某种特别内涵的股票 ，与业绩股相对而言的 。业绩股需要有良好的业绩支撑 。而概念股是依靠某一种题材比如资产重组概念，三通概念等支撑价格。而这一内涵通常会被当作一种选股和炒作题材 ，成为股市的热点 。
概念股是股市术语 ，作为一种选股的方式 。相较于绩优股必须有良好的营运业绩所支撑，概念股只是以依靠相同话题 ，将同类型的股票列入选股标的的一种组合。由于概念股的广告效应 ，因此不具有任何获利的保证 。
蚂蚁金融服务集团（以下称“蚂蚁金服 ”）起步于2004年成立的支付宝 。2013年3月，支付宝的母公司宣布将其为主体筹建小微金融服务集团（以下称“小微金服”），小微金融（筹）成为蚂蚁金服的前身。
2014年10月 ，蚂蚁金服正式成立 。 、?蚂蚁金服以“让信用等于财富 ”为愿景 ，致力于打造开放的生态系统，通过“互联网推进器计划 ”、助力金融机构和合作伙伴加速迈向“互联网+” ，为小微企业和个人消费者提供普惠金融服务 。依靠移动互联、大数据 、云计算为基础 ，为中国践行普惠金融的重要实践。
蚂蚁金服旗下有支付宝 、余额宝、招财宝 、蚂蚁聚宝 、网商银行、蚂蚁花呗 、芝麻信用等子业务板块 。
参考资料：
百度百科：概念股票
证券时报记者 罗曼
6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称 ，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票 ”）出现逾期 ，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元 ，另一家逾期票据金额148.44万元 。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应 ，逾期票据已于今年6月初兑付。
本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节 ，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升 ，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长 。
由于票据支付在资产负债表中计入应付账款 、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资 ，同时在“三道红线 ”监管下 ，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标） 。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构 ，并扩大对上游供应商的资金占用。
统计数据显示 ，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债 、长期借款 、应付债券）增速同比为24.09% ，到2021年一季度 ，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势 。然而 ，应付票据及应付账款却在大规模增加 ，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元 。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升 ，甚至是房企的偿债能力可能被高估。
房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险 。有消息称央行等监管部门已经出手 ，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报 。
证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下 ，应付款“隐形债务 ”的偿还必然会影响到企业的流动性 ，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力 。
房企利用票据变相融资
自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控 ，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线 ”政策 ，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标 。
证券时报记者统计数据显示 ，2020年房企商票承兑规模约3667亿元 ，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。
某地产商上游供应商告诉记者 ，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等 ，40%房企不用商票主要因为企业资质太差 、流通性低，市场不认 。商票支付贯穿整个房地产产业链 ，包括招标 、开发建设、采购、设计 、销售等环节 。”
今年以来 ，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧) 、阳光城(000671,股吧)、实地地产 、中梁控股 、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。
“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作 ，有些项目早已经完工 ，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付 。有些工程款需要我们自己垫付 ，虽然利润被压得很低 ，结款周期也很长，但是没有办法 ，还是要合作的 。 ”地产建筑材料商老吴告诉记者。
三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位 。公告称 ，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务 。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性 ，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加 ，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。
相比于银行借贷、发行债券，房企依赖票据其实就是一种“赊账 ”行为 ，通过挤占上游供应商资金 ，缓解自身资金周转压力，实为变相融资 。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款 。
但对于商票而言 ，票据持有人考虑到长期合作 ，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多 ，即债权人的权利并没有完全得到保障 。记者在采访过程中了解到 ，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延 。
据记者统计 ，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算 ，包含万科 、绿地 、保利地产(600048,股吧)、碧桂园 、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？
中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款 、发债、信托及资管等融资渠道 ，商票的优势就在于流程简单且便捷 ，无须备案 、抵押 、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活 。其次 ，商票是一种非常好的“赊账”方式 ，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式 。第三 ，房地产融资政策趋向收紧 ，从需求端到供给端，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄 ，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。
因此 ，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企 ，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示 ，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59% ，占全国商票承兑总量的9.27% 。
“三道红线 ”压顶 房企大腾挪
2020年8月20日 ，住房和城乡建设部 、人民银行联合发布“三道红线 ”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70% 。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍 。根据“三道红线”触线情况不同 ，试点房地产企业被分为“红 、橙、黄 、绿 ”四档 。
以有息负债规模为融资管理操作目标 ，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5% ，即如果“三线 ”均超出阈值为“红色档” ，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线 ”超出阈值为“橙色档 ” ，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“**档” ，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线 ”均未超出阈值为“绿色档 ”，有息负债规模年增速不得超过15%。
“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收） 。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益 。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。
以此可看出 ，为避免踩线 ，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据 、其他应付款等无息负债科目 ，进而减少表内有息负债 。简单理解 ，就是扩大分子，减小分母 ，从而降低显性负债率指标 。因此 ，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。
标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围 ，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响 。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下 ，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的 。同时 ，也是为了给自己找到更好的融资渠道。 ”
较为典型的是某龙头房企 ，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元 ，短短一年大幅下降近3000亿元 ，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿 ”的目标。该房企6月30日称 ，净负债率已降至100%以下 ，实现一条红线变绿 。
然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加 ，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5% ，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元 。
Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元 ，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元 ，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看 ，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09% ，到2021年一季度，同比增长2.5% 。同一报告期内 ，上市房企的营业收入明显上涨 ， 2021年一季度同比增长高达112.25% 。
数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时 ，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨 ，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势 。
记者统计数据显示 ，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元 ，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5% 。其中恒大最高 ，达到6217.15亿元 ，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元 ，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元 ，同比增长10.5%。
在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升 。自2018年至2020年度 ，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元 、24.8万亿元 。
从另一角度看 ，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32 ，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益 、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6% 。作为对照 ，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2% 。
上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限 ，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模 ，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。
“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量 ，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看 ，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法 。”刘晓亮表示 。
警惕房企流动性指标恶化
如上所述 ，房企通过财务方式降低表内杠杆 ，进而改善“三道红线 ”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降 。2020年度上市房企净负债率均值为70.5% ，2019年为93.14% ，下降较为明显 。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。
对此 ，刘晓亮分析 ，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务 ”的偿还也会影响到企业流动性 ，考验房企的偿债能力和项目周转能力 。
值得警惕的是 ，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍 。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。
具体来看 ，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降 ，其中有25家现金短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高 。比如泰禾集团(000732,股吧) ，2019年度现金短债比为0.24倍 ，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍 。
此外 ，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示 ，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时 ，销售回款却不能弥补有息负债增速下降 ，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大 。
刘晓亮称 ，若房企融资环境持续偏紧 ，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素 。
房企今年信用债
到期偿还压力较大
事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来 ，非标融资持续收紧 ，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融 ”，同时进一步规范地产债 、地产美元债发行 。2020年以来 ，尽管境内地产债 、境外地产美元债出现发行高峰 ，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时 ，金交所等非标融资渠道被明令禁止 ，进一步限制了部分房企的资金来源 。
用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元 ，发行只数929只 ，净融资额达7985亿元 。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值 。今年以来 ，房企境内信用债净融资为-2907亿元。
境外债方面 ，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰 。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》） ，房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 ，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元 。今年一季度 ，地产美元债净增量为72亿美元 ，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负 ，累计净融资-55.46亿美元。
更难的是 ，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知 。
Wind数据显示 ，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量 、回售量）规模创历史新高 。截至7月15日 ，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元 ，相比2020年增加814亿元 ，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大 。
这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期 。数据显示 ，截至7月15日 ，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元） ，涉及207只债券。即 ，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。
在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑 。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒 ” 、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下 ，房企高杠杆经营将难以持续 。
视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼
